Anwalt für Mietrecht in Berlin - Rechtsanwalt Radlbeck

Sie möchten als Vermieter bzw. Vermieterin oder als Hausverwaltung in puncto Mietvertrag auf Nummer sichergehen oder haben als mietende Partei ein wichtiges juristisches Anliegen? Dann sind Sie bei mir genau an der richtigen Adresse. Dabei ist es irrelevant, wo genau Sie in Berlin wohnen. Denn ich, als erfahrener Anwalt auf dem Gebiet Mietrecht, widme mich in meiner Funktion als Rechtsanwalt gerne allen Belangen rund um Ihre Miete, sei es nun in Wilmersdorf, Steglitz, Schöneberg, Charlottenburg, Zehlendorf oder einem anderen Stadtteil.

Gerne stehe ich Ihnen bei Fragen zum Mietrecht zur Verfügung!
Telefon: 030-224 452 511

Fachliches Know-how und langjährige Erfahrung als Rechtsanwalt

Gerade wenn es um die Miete geht, sind Rechtstreitigkeiten keine Seltenheit. Die Gründe sind mannigfaltig und liegen oft in der mangelhaften Kenntnis der beteiligten Parteien. Auch das Überschreiten von Fristen, allgemeine Nachlässigkeit sowie Mängel, für die weder der Mieter noch der Vermieter die Verantwortung übernehmen möchten, sind ein häufiger Stein des Anstoßes. Grundsätzlich empfiehlt sich in diesen Fällen das Einschalten eines Spezialisten, um den Schaden so gering wie möglich zu halten.

Schließlich können Auseinandersetzungen ohne Rechtsbeistand die Wohn- und Lebensqualität von Mietern und Vermietern gleichermaßen drastisch beeinflussen. Zudem kommt es außergerichtlich bzw. ohne den Rat eines Experten im Mietrecht nur selten zu einer Einigung.

Um eine Eskalation zu vermeiden oder dem Aufkommen von Streitigkeiten von vornherein effektiv vorzubeugen, lohnt sich also eine gründliche Recherche im Vorfeld. Gerne unterstütze ich Sie als versierter Anwalt in allen Fragen zum Thema Miete.

Mietrecht mit dem Fachanwalt in Berlin an Ihrer Seite leicht gemacht

Doch welche Vorteile bringt ein eigener Anwalt für Mietrecht genau mit sich? Kontaktieren Sie mich als Experten in Berlin und Umgebung rechtzeitig, so erhalten Sie alle wesentlichen Informationen zu Ihren Rechten und Pflichten als Vermieterin bzw. Vermieter oder Mieterin bzw. Mieter bereits im Vorfeld. Auf diese Weise sparen Sie nicht nur wertvolle Zeit, sondern auch Kosten, die Ihnen im Rahmen eines Gerichtsverfahrens eventuell entstehen würden.

Zudem sind Sie auch im Falle zukünftiger Fragen zum Thema „Mietrecht“ bestens vorbereitet, sodass viele Probleme erst gar nicht auftreten. Idealerweise setzen Sie sich also umgehend mit mir in Verbindung, damit wir gemeinsam Ihre konkrete Situation und die einzuleitenden Schritte diskutieren können.

Ein Termin ist in der Regel zeitnah möglich, ungeachtet dessen, in welchem Stadtteil von Berlin Sie wohnen. Aufgrund meiner lösungsorientierten Arbeitsweise kann ich Ihnen zudem ein schnelles Verfahren zusichern, da ich mich nicht mit unnötigen Recherchen aufhalte und gleich zielstrebig und professionell zur Sache komme.

Sollten Sie weitere Informationen zu meiner Arbeit benötigen, so stehe ich Ihnen zwecks Klärung natürlich auch gerne jederzeit zur Verfügung.

Sorgen Sie vor – umfassende Rechtsberatung vor dem Einzug!
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Gewerberaum- und Wohnungsmietrecht – Vom Vertrag bis zur Kündigung

Ich berate Vermieter und Mieter zu Mietvertrag, Kündigung und Aufhebungsvereinbarung und vertrete diese zudem gerichtlich und außergerichtlich bei Auseinandersetzungen. Im Vordergrund stehen dabei folgende Tätigkeiten:

Gewerberaummietrecht

Das Hauptaugenmerk der Beratung im Gewerberaummietverhältnis liegt vor allem auf der Mietvertragsgestaltung, der Wertsicherung, dem Leistungsstörungsrecht, der Beendigung des Mietvertrages sowie den Besonderheiten in der Insolvenz.

Wohnungsmietrecht

Ich berate Vermieter und Mieter zu allen Fragen im Bereich des Wohnungsmietrechtes:

Mietvertrag
Kündigung
Aufhebungsvereinbarung
Modernisierung
Mieterhöhung
Betriebskosten

und diese zudem gerichtlich und außergerichtlich. Der Fokus im Wohnraummietverhältnis liegt vor allem auf der Mietvertragsgestaltung, der Wertsicherung, dem Leistungsstörungsrecht, der Beendigung des Mietvertrages sowie Modernisierung, der Mieterhöhung und den Betriebskosten.

Ob Mieter oder Vermieter, ich berate Sie kompetent!
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Gerne stehe ich Ihnen in Berlin-Steglitz, Zehlendorf, Wilmersdorf, Schöneberg und Charlottenburg beratend zur Seite!

Häufige Fragen zum Mietrecht

Was regelt das Mietrecht?

Das Mietrecht ist als Teil des Zivilrechts in den §§ 535 bis 580 a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Ein Teilbereich ist das Wohnraummietrecht (§§ 549 ff. BGB), das die Mietverhältnisse über Wohnraum regelt und vom gewerblichen Mietrecht abzugrenzen ist. Unter Wohnraum ist jeder Gebäudebestandteil zu verstehen, der dauerhaft für die private Nutzung geeignet und bestimmt ist. Im Mittelpunkt des Mietrechts steht der zwischen dem Vermieter und dem Mieter geschlossene Mietvertrag.

Nach § 535 Abs. 1 S. 1 BGB verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zum Gebrauch zu gewähren. Umgekehrt besteht die Hauptleistungspflicht des Mieters nach § 535 Abs. 2 BGB darin, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Das Wohnraummietrecht enthält Spezialvorschriften, die den Schutz des Mieters zum Inhalt haben. Dazu gehören unter anderem Regelungen über

die verschiedenen Formen von Mietverträgen,
die Untervermietung,
die Mietkaution,
die Fälligkeit der Miete, Mieterhöhungen und Mietminderungen,
das Vermieterpfandrecht sowie
die ordentliche und fristlose Kündigung und die Kündigungsfristen.

Neben den Regelungen über das Wohnraummietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch gibt es Nebengesetze, zu denen die Heizkostenverordnung (HeizV) und die Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehören.

Darf der Vermieter eine Staffelmiete verlangen?

Der Vermieter darf eine Staffelmiete verlangen, sofern sie an bestimmte Voraussetzungen gebunden ist: Die Staffelmiete muss mit dem Mieter bereits im Mietvertrag vereinbart sein. Das heißt, es wird eine regelmäßige Mieterhöhung für die Zukunft vertraglich festgelegt, wobei nach § 557 a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zwischen den einzelnen Erhöhungen mindestens ein Jahr Abstand liegen muss.

Jede geplante Erhöhung muss im Mietvertrag konkret ausgewiesen werden. Das bedeutet für den Mieter, dass sich die Miete automatisch zum genannten Zeitpunkt erhöht. Es bleibt dem Vermieter überlassen, für wie viele Jahre er im Voraus die Mieterhöhungen festlegt.

Ein Staffelvertrag kann auf unbestimmte Zeit unbefristet oder auch befristet für eine bestimmte Dauer vereinbart werden. Während der vereinbarten Dauer sind weitere Mieterhöhungen ausgeschlossen, was auch für Modernisierungsmaßnahmen gilt. Häufig kommt es beim Staffelmietvertrag zu Formfehlern, sodass die Vereinbarung formal unwirksam ist. Das hat zur Folge, dass es bei der anfänglich vereinbarten Miete bleibt.

Darf der Vermieter eine Kaution verlangen?

Ein Vermieter kann eine Sicherheitsleistung, die sogenannte Mietkaution, vom Mieter verlangen, um Forderungen abzusichern, die möglicherweise aus dem Mietverhältnis entstehen. Dazu gehören beispielsweise rückständige Mietzahlungen, Schadenersatz, Nutzungsentschädigungen oder Betriebskosten. Es besteht keine gesetzliche Pflicht, eine Mietkaution zu erheben. Sie ist heutzutage jedoch regelmäßig Bestandteil des Mietvertrages.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt ist lediglich die maximale Höhe der Mietsicherheit. Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietkaution höchstens das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen. Vereinbarungen, in denen die gesetzlich festgelegte Höhe überschritten wird, sind unwirksam. Gibt es zwischen dem Vermieter und dem Mieter keine Vereinbarung über die Zahlung einer Mietkaution, kann der Vermieter sie auch nicht einfordern. Hat der Mieter unwissentlich dennoch gezahlt, kann er die Rückzahlung der Mietkaution verlangen.

Hat der Vermieter das Recht, die vermietete Wohnung zu betreten?

Ohne Zustimmung des Mieters haben Vermieter kein Recht, eine vermietete Wohnung zu betreten. Eine Ausnahme sind absolute Notfälle, zum Beispiel ein Rohrbruch oder ein Wohnungsbrand. Klauseln im Mietvertrag, die dem Vermieter jederzeit eine Besichtigung der Wohnung ohne konkreten Anlass gestatten, sind unwirksam.

Liegt ein konkreter und berechtigter Grund vor, darf der Vermieter den Zutritt verlangen. Er muss dies allerdings 10 bis 14 Tage vorher ankündigen. Beispiele sind das Ablesen von in der Wohnung befindlichen Messgeräten für Wasser, Strom und Gas, notwendige Reparaturarbeiten sowie das Erforschen von Schadensursachen.

Gleiches gilt für mögliche Kaufinteressenten bei einem Verkauf der Wohnung oder für Mietinteressenten im Falle einer Kündigung. Verweigert der Mieter den Zutritt der Wohnung zu Unrecht, ist das ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter.

Darf der Vermieter dem Mieter einfach so kündigen?

Um Wohnraum kündigen zu können, braucht ein Vermieter einen gesetzlich zulässigen Kündigungsgrund. Mögliche Gründe für eine ordentliche Kündigung des Vermieters sind eine Vertragsverletzung, die Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftliche Gründe. Mit Unterzeichnung des Mietvertrages verpflichtet sich der Mieter, die monatliche Miete zu zahlen und die Wohnung im Rahmen des bestimmungsgemäßen Gebrauchs zu nutzen.

Werden diese vertraglichen Pflichten verletzt, kann der Vermieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Zu diesen Vertragsverletzungen gehören zum Beispiel

wiederholt verspätete Mietzahlungen,
Verstöße gegen die Hausordnung,
eine Überbelegung der Wohnung,
Beleidigungen des Vermieters durch den Mieter sowie
eine unerlaubte Überlassung oder Untervermietung der Wohnung an Dritte.

Abhängig von der Schwere der Pflichtverletzung kann auch eine fristlose Kündigung des Wohnraums gerechtfertigt sein.

Muss der Mieter für Renovierungen beim Auszug aufkommen?

Mieter müssen nur dann renovieren, wenn im Mietvertrag eine Klausel über Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart wurde. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) hat sich in den vergangenen Jahren zugunsten der Mieter verändert. Die Anforderungen an Schönheitsreparaturen sind sehr streng, sodass eine Verpflichtung zur Wohnungsrenovierung nur noch in Ausnahmefällen besteht.

Bestimmte Formulierungen führen dazu, dass der Mieter von seiner Renovierungspflicht befreit ist. Dazu gehören starre Formulierungen in Mietverträgen, zum Beispiel die Vorgabe von festen Intervallen für Schönheitsreparaturen oder konkrete Ausführungsbestimmungen bezüglich der Qualität der Tapete oder bezüglich der Farbe. Hat der Mieter beim Einzug keine adäquate Gegenleistung erhalten, also eine unrenovierte Wohnung übernommen, muss er auch beim Auszug nicht renovieren.

Was fällt unter Schönheitsreparaturen und wer kommt für diese auf?

Normale Abnutzungsspuren sind mit der Miete abgegolten, wobei einige notwendige Renovierungsarbeiten im Rahmen von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden dürfen, während Instandhaltungsarbeiten grundsätzlich Sache des Vermieters sind. Eine gesetzliche Definition gibt es nicht. Zu den Schönheitsreparaturen gehören landläufig

das Streichen beziehungsweise Tapezieren der Decken und Wände,
das Lackieren von Heizkörpern und Heizungsrohren,
das Streichen von Türen und Fenstern von innen,
das Streichen oder Lackieren von Einbauschränken,
das Beseitigen kleiner Risse im Putz sowie
das Schließen von Dübellöchern an Wänden und Fliesen.

Ob der Mieter Schönheitsreparaturen ausführen muss oder nicht, hängt von der Formulierung im Mietvertrag ab. Klauseln, die einen bestimmten Zeitraum für Reparaturen vorschreiben, zum Beispiel „alle drei Jahre“ oder „spätestens nach 5 Jahren“, sind unwirksam. Neue Mietverträge sehen deshalb variable Fristen vor, die abhängig von der tatsächlichen Abnutzung der Mietwohnung verlängert oder verkürzt werden können.

Darf der Mieter jederzeit Partner oder Partnerin in die Wohnung aufnehmen?

Paare entscheiden sich aus unterschiedlichen Gründen dafür, gemeinsam eine Wohnung zu bewohnen. Ist eine der beiden Wohnungen groß genug, bietet es sich an, dass einer der beiden Partner zum anderen zieht. Was einfach klingt, ist jedoch an die Einhaltung gewisser Formalien gebunden. Der Mieter der betreffenden Wohnung ist nämlich verpflichtet, vor dem Zusammenziehen die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Das sollte schriftlich erfolgen.

Mieter sollten konkret den Namen des Freundes oder der Freundin nennen, die aktuelle Adresse sowie die berufliche Tätigkeit. Auch der Grund für den Zusammenzug sollte benannt werden und dass dieser Wunsch erst nach Abschluss des Mietvertrages aufgekommen ist.

Wer die Zustimmung des Vermieters nicht einholt, muss schlimmstenfalls mit der Kündigung der Wohnung rechnen. Grundsätzlich kann der Vermieter den Zuzug des Partners nicht verbieten. Nur in Ausnahmefällen ist ein Verbot durch den Vermieter möglich, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Ein berechtigtes Interesse ist zum Beispiel gegeben, wenn es dadurch zu einer Überbelegung der Wohnung kommt oder wenn der Partner für den Vermieter unzumutbar ist.

Müssen Mieter beim Auszug streichen?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 2015 mehrere Grundsatzurteile zu Schönheitsreparaturen und Wohnungsrenovierung verkündet, die mehr Rechtsklarheit geschaffen und den Mieterschutz verbessert haben. Danach gilt, wer seine Wohnung beim Einzug im unrenovierten Zustand übernommen hat, muss sie beim Auszug nicht renovieren, also auch nicht streichen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter laut Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Hintergrund ist, dass Vermieter die Instandhaltung der Wohnung nicht auf den Mieter übertragen dürfen.

Unabhängig davon, ob eine Wohnung im renovierten oder unrenovierten Zustand übernommen wurde, sind Mieter generell nicht dazu verpflichtet, anteilige Renovierungsarbeiten zu übernehmen, wenn sie vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ausziehen. Das bedeutet, wer als Mieter vor Ablauf der Renovierungsfrist auszieht, muss grundsätzlich die Wohnung nicht mehr streichen. Eine Wohnung muss demzufolge nur dann gestrichen werden, wenn die Klausel bezüglich der Schönheitsreparaturen wirksam ist.

Was können Mieter bei lauten Nachbarn unternehmen?

Schreiende Kinder, laute Musik und bellende Hunde sind nur einige Beispiele von Lärm, durch den Mieter sich belästigt fühlen können. Eine allgemeingültige Definition für Lärmbelästigung gibt es nicht. Stattdessen kommt es auf den Einzelfall an. Störungen durch ein schreiendes Baby müssen auch während der nächtlichen Ruhezeiten nach 22 Uhr hingenommen werden.

Geduldet werden müssen auch musizierende Nachbarn für einige Stunden am Tag. Eine einheitliche Regelung für allgemeine Ruhezeiten gibt es nicht. Üblicherweise gilt die Mittagszeit von 12 bis 14 Uhr beziehungsweise von 13 bis 15 Uhr, während Nachtruhe zwischen 22 Uhr und 6 Uhr eingehalten werden sollte.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, gegen lärmende Nachbarn vorzugehen. Dazu gehören ein Gespräch mit dem Nachbarn, eine Beschwerde bei der Hausverwaltung oder beim Vermieter oder eine Klage auf Unterlassung. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch eine Mietminderung wegen Lärmbelästigung in Betracht kommen, sofern der Mangel gegenüber dem Vermieter angezeigt wurde.