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Grundstücksrecht – Ihr Anwalt in Berlin

Wenn Sie in Berlin auf der Suche nach einem in Immobilienrecht und Grundstücksrecht erfahrenen Anwalt sind, dann bin ich Ihr kompetenter und seriöser Ansprechpartner. Meine Kanzlei in Berlin übernimmt gerne auch anspruchsvolle Mandate von Charlottenburg bis Zehlendorf. Ich biete meinen Mandanten fachkundige umfassende Beratung als Rechtsanwalt und vertrete Sie bei Bedarf vor Gericht. Ob Kauf oder Verkauf, Schenkung und Erbschaft oder eine andere grundstücksrechtliche Sache, ich stelle Ihnen vertrauenswürdig meine juristische Kompetenz als Anwalt zur Verfügung. Auch Nachbarschaftsstreitigkeiten sind mit dem Grundstücksrecht verknüpft und lassen sich ohne anwaltliche Hilfe häufig nicht befriedigend lösen. Ob als Mandant aus Wilmersdorf oder Steglitz und Schöneberg, bei mir finden Sie eine fundierte und lösungsorientierte Rechtsberatung und -vertretung. Rufen Sie mich gerne in meiner Kanzlei an oder schreiben Sie mir eine Mail und wir vereinbaren einen Termin für ein Erstgespräch.

Gerne stehe ich Ihnen bei Fragen zum Grundstückrecht zur Verfügung!

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Rechtsberatung rund um Immobilien durch Ihren Rechtsanwalt in Berlin

Aus Grundstücks- und Immobilieneigentum ergeben sich je nach Einzelfall die unterschiedlichsten Rechtsangelegenheiten. Das gilt für erschlossenen Grund und Boden in Steglitz oder Charlottenburg ebenso wie für unerschlossenen in Schöneberg oder Wilmersdorf. Auch, ob ein unbebautes Grundstück in Zehlendorf für die Bebauung mit einem Gebäude in Frage kommt und welche rechtlichen Vorschriften dabei zu beachten sind, macht zu Ihrer Sicherheit die Beratung durch einen erfahrenen und fachkundigen Anwalt sinnvoll. Selbstverständlich gilt das auch für entsprechende Grundstücke in anderen Bezirken und Stadtteilen von Berlin und Umgebung. Ob Sie den Grund und Boden geerbt haben oder ob Sie ihn vererben möchten, ob Sie Grund aus ihrem Besitz verkaufen wollen oder den Ankauf von Boden zwecks Bebauung erwägen, das deutsche Grundstücksrecht stellt den Rahmen für eine juristisch korrekte Abwicklung. 

Grundstück in Berlin

Als im Immobilienrecht und Grundstücksrecht unerfahrener Laie sind Sie mit der rechtlichen Seite rund um Grund und Boden in Ihrem Besitz oder bei anstehenden Käufen und Verkäufen häufig überfordert. Das gilt vor allem auch bei Erbschaften und der damit verbundenen Unsicherheit, wie Sie mit dem neuen Besitz oder einem angestrebten Verkauf bzw. einer geplanten Bebauung rechtlich korrekt umgehen. Und bei Streit mit Ihren Nachbarn zum Beispiel über Grundstücksgrenzen und die damit verbundenen Rechte und Pflichten biete ich als erfahrener Anwalt an Ihrer Seite professionelle Hilfe auch bei schwierigen Rechtslagen.

Ich beantworte gern all Ihre Fragen – Rufen Sie mich einfach an!

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Erfahrung im Immobilienrecht sowie im Grundstücksrecht

Grundstücksrechtssachen sind eng mit dem Immobilienrecht verbunden und auf beiden Rechtsgebieten verfüge ich über Erfahrung sowie fachliche Kompetenz. Laut BGB bilden Grund und Boden sowie fest darauf gebaute Gebäude auch rechtlich in aller Regel eine Einheit. Beides ist im Grundbuch nach bestimmten rechtlichen Vorgaben einzutragen. Dabei unterstütze ich Sie gerne und biete Ihnen umfassende Rechtsberatung sowie Vertretung vor Gericht rund um Ihr Grundstück. Rufen Sie mich in Berlin an oder schreiben Sie mir eine Mail und schildern Sie mir Ihr Anliegen. Ich helfe Ihnen als Rechtsanwalt Ihres Vertrauens gerne.

Ich berate und vertrete Sie rund um die Themen Haus, Wohnung oder Grundstück und Nachbarschaft. Meine Schwerpunkte setze ich u.a. in folgenden Tätigkeiten:

  • Prüfung von Kaufverträgen
  • Gestaltung von Verträgen bzgl. Erwerb, Veräußerung, Nutzung oder Belastung
  • Beratung im Wohnungseigentumsrecht
  • Tätigkeit in allen Grundbuchangelegenheiten
  • Tätigkeit in allen nachbarrechtlichen Angelegenheiten

Gerne stehe ich Ihnen in Berlin-Steglitz, Zehlendorf, Wilmersdorf, Schöneberg und Charlottenburg beratend zur Seite!

Lasten & Rechte Dritter auf Immobilien

Inwiefern Sie ein Grundstück oder ein Gebäude als Eigentümer nutzen können, wie es Ihnen gefällt, geht aus dem Grundbuch hervor. Dort sind Lasten und Rechte Dritter vermerkt. Bevor Sie sich für oder gegen den Kauf einer Immobilie entscheiden oder eine Erbschaft bzw. Schenkung antreten, sollten Sie daher den Grundbuchauszug genau überprüfen. Gerne helfe ich Ihnen dabei.

Was Sie in Bezug auf Grundbuch, Lasten und Rechte Dritter beachten sollten, erfahren Sie hier:

Worum handelt es sich beim Vorkaufsrecht?

Das Recht auf den Vorkauf einer bestimmten Immobilie erlaubt dem Rechteinhaber, in einen Kaufvertrag einzusteigen, der zwischen dem Eigentümer des Grundstücks bzw. des Hauses und eines potenziellen Käufers geschlossen werden soll. Sobald also der Eigentümer einen Vertrag ausgehandelt hat, muss dieser zunächst dem Vorkaufsberechtigten vorgelegt werden. Jener kann dann bevorzugt das Grundstück, das Haus oder die Wohnung zum selben Kaufpreis erwerben. Die entsprechenden gesetzlichen Regelungen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch wieder.

Unterschiedliche Arten des Vorkaufsrechts

  • Das dingliche Recht bezieht sich ausschließlich auf das Grundstücksrecht. Es wird daher im Grundbuch vermerkt. Sollte es in der Folge zu einer unberechtigten Veräußerung an einen nicht im Grundbuch verzeichneten Käufer kommen, wird die Eigentumsübertragung automatisch verhindert.
  • Schuldrechtlich bezieht sich ein Vorkaufsrecht nicht ausschließlich auf Immobilien, sondern allgemein auf Kaufverträge, auch hinsichtlich beweglicher Sachen. Ein weiterer Unterschied besteht in der Ausübung des Rechts. Schuldrechtlich kann der Rechteinhaber Schadensersatz verlangen, wenn die Sache an eine andere Person übertragen wird, ohne dass der Vorkaufsberechtigte in Kenntnis gesetzt wird. Eine Übertragungssperre besteht indes nicht.
  • Ist die Gemeinde Inhaberin des Rechts, wird dieses als öffentlich-rechtlich bezeichnet. Der Unterschied zum dinglichen Recht ist, dass das Vorkaufsrecht nicht grundlos ausgeübt werden kann. Die Gemeinde kann nur aus dem Gemeinwohl dienenden Gründen auf der Wahrnehmung des Rechts bestehen.

Sind auch Mieter zum Vorkauf berechtigt?

Mieten Sie beispielsweise eine Wohnung in Berlin, so sind Sie zum Vorkauf berechtigt. Sobald also Ihr Vermieter, während das Mietverhältnis noch läuft, an Ihrer Wohnung Wohnungseigentum begründet und Ihre Wohnung oder Ihr Haus an einen Dritten verkaufen möchte, können Sie Ihr Recht geltend machen. Eine Ausnahme besteht, wenn der Wohnraum an Familienangehörige verkauft werden soll.

Sie haben weitere Fragen? Ich stehe ich Ihnen in meiner Kanzlei in Berlin gerne zur Verfügung.

Was bedeutet Nießbrauch im Rahmen des Grundstückrechts?

Der Inhaber eines Nießbrauchrechts hat das Recht, aus einer bestimmte Sache Vorteile zu ziehen. Im Regelfall besteht ein solches an einer Immobilie. Es kann nur vom Eigentümer eingeräumt werden und wird im Grundbuch vermerkt. Der Eigentümer besitzt weiterhin die Verfügungsbefugnis an der Sache, während der Nießbraucher seinen Nutzen daraus ziehen kann, daher wird er auch als Nutznießer bezeichnet.

Fruchtziehung und Wohnrecht für den Nutznießer

Generell hat der Eigentümer einer Immobilie drei entscheidende Rechte:

  • Das Recht auf Verfügung.
  • Das Recht auf Nutzung.
  • Das Recht auf Fruchtziehung.

Die beiden letzten Rechte gehen ganz oder teilweise auf den Nießbraucher über. Die Fruchtziehung bedeutet, dass erwirtschafteter Profit im Zusammenhang mit der Immobilie ihm zusteht. Sollten Sie beispielsweise das Nießbrauchrecht an einem Mietshaus in Berlin haben, steht Ihnen die Miete bzw. die anfallenden Mieteinnahmen zu. Bei Grundstücken kann sich diese Fruchtziehung auch z.B. auf die Obsternte und dessen Verkaufserlöse beziehen. Im Gegensatz dazu berechtigt das Nutzungsrecht den Begünstigten lediglich, die Sache zu nutzen – dieser erhält dann etwa das sogenannte Wohnrecht.

Steuern sparen durch Nießbrauch

Ein typischer Fall von Nießbrauch entsteht, wenn Eltern noch zu Lebzeiten das Eigentum an ihrem Grundstück an die Kinder übertragen, um Steuern zu sparen, während sie selbst das Wohnrecht im Sinne eines Nießbrauchs behalten. Entscheidend hierbei ist, dass bei einer Schenkung an die Kinder ein Steuerfreibetrag von 400.000 Euro gewährt wird. Da an der Immobilie weiterhin ein Nießbrauchrecht besteht, ist der Wert der Hauses, des Grundstücks oder der Wohnung insgesamt geringer. Verzichten die Eltern auf ihr Recht, steigt der Wert auf den eigentlichen Grundstückspreis. Übersteigt der zusammengerechnete Wert den Freibetrag, muss dieser versteuert werden. Es sei denn, es vergehen zehn Jahre seit Übertrag auf die Kinder. In diesem Fall kann der Freibetrag erneut auf die Wertsteigerung in Anspruch genommen werden und wird somit im Prinzip doppelt gewährt.

Dies ist nur einer von vielen Fällen, in denen sich durch Nießbrauch Steuern sparen lassen. Insbesondere bezüglich Erbschaften ergeben sich zahlreiche Optionen hierfür. Ich stehe Ihnen für eine Beratung in meiner Kanzlei in Berlin jederzeit zur Verfügung.

Was versteht man unter Reallast?

Wenn ein Grundstück mit einer Reallast belastet ist, bedeutet dies für den Eigentümer, dass er verpflichtet ist, wiederkehrende Leistungen zu erbringen. Dies hat Einfluss auf Nutzung und Preis der belasteten Immobilie. Bei Fragen rund um das Thema Reallast stehe ich Ihnen in Berlin mit meiner juristischen Beratung zur Seite.

Rechtliche Grundlagen der Reallast

Die Grundlagen der Reallast sind im BGB §§ 1105 bis 1112 geregelt. Entscheidend ist der Eintrag ins Grundbuch, in dem die genaue Regelung festgehalten wird. Der Eintragende legt fest, welche Optionen für seine individuelle Situation gelten, wie die Entrichtung aussehen soll und ebenso, wie lange diese erfolgen soll. Sie kann beispielsweise mit dem Tod des Begünstigten enden, vererbbar sein oder nach einer bestimmten Frist erlöschen. Sie als Eigentümer haften persönlich für die Erbringung. Geschieht dies nicht, kann auch eine privatrechtliche Zwangsvollstreckung angeordnet werden.

Die Formen der dinglichen Grundstücksbelastung

  • Geld oder Rentenbezüge
  • Dienstleistungen
  • Sachleistungen
  • Naturalien
  • Wohnrecht

Konkret kann dies beispielsweise darin bestehen, dass die vorherigen Eigentümer bis zu ihrem Lebensende eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus bewohnen möchten, nachdem sie es finanziell nicht mehr leisten können, die gesamte Immobilie zu verwalten oder das Grundstück zu bewirtschaften. Bei Verkauf eines Hofs kann eine Entrichtung von Hofprodukten wie Eier, Milch oder Getreide festgelegt werden. Bei älteren Gebäuden oder Bauwerken von besonderer Bedeutung ist oftmals die Instandhaltung des Bauwerks oder der umgebenden Wege, Brücken, Zäune und dergleichen festgelegt.

Reallast als Altersvorsorge

Häufig besteht der Wunsch, die Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder abzugeben. Im Gegenzug erhoffen sich die Eltern Dankbarkeit und Gegenleistungen, was allerdings nicht selbstverständlich ist. Durch die Eintragung im Grundbuch kann neben dem Wohnrecht beispielsweise auch die Versorgung und Pflege im Alter sowie eine Rentenzahlung verpflichtend vereinbart werden. So sichern Sie sich einen sorgenfreien Lebensabend. Sind keine Kinder vorhanden, kann die Immobilie auch mit Reallast verkauft werden – zu entsprechend günstigerem Preis. Informieren Sie sich bei mir in Berlin umfassend zum Thema Grundstücksrecht und Reallast.

Was man zum Grundbesitz wissen sollte

Für viele ist das eigene Haus ein Lebenstraum. Doch wer Grundeigentümer ist und Immobilien oder Grundstücke besitzt, sollte mit den Verpflichtungen vertraut sein. Aus diesem Grund berate ich Sie in meiner Berliner Kanzlei umfassend zu den Themen Haus, Wohnung und Grundstück.

Die Rechtsgrundlage

Mit Grundbesitz ist zumeist Grundeigentum gemeint. Ein Mieter ist zwar ein Grundbesitzer, er hat jedoch eingeschränkte Rechte und Pflichten gegenüber dem Eigentümer, auch wenn Besitz und Eigentum im Sprachgebrauch oftmals synonym verwendet werden. Das Eigentum an Immobilien und Grundstücken wird im Grundbuch dokumentiert und ist somit erst rechtskräftig, sobald der neue Eigentümer vermerkt ist. Darin eingetragen sind auch mit diesem Grundstück verbundene Rechte sowie Belastungen, wie Reallasten oder Hypotheken. Dies können Sie als Eigentümer jederzeit per Grundbuchauszug einsehen.

Die Rechte des Grundbesitzers

Der Eigentümer kann, sofern nicht anders festgelegt oder durch übergreifende Rechte eingeschränkt, so verfahren, wie er möchte. Das heißt in erster Linie, er kann sein Grundstück oder ein darauf befindliches Objekt verkaufen, verschenken, vermieten beziehungsweise verpachten oder die Verwaltung übertragen. Zudem kann er auf dem Grundstück bauen, das Objekt umbauen oder abreißen lassen und sein Eigentum als Sicherheit für eine Hypothek verwenden. Auch beinhaltet der Grundbesitz das Recht, sich gegen Störungen durch Dritte zu wehren, beispielsweise das Betreten zu verbieten oder gegen Lärmbelästigung durch den Nachbarn vorzugehen.

Die Pflichten des Grundbesitzers

Grundbesitz geht für Sie mit vielen Pflichten einher. Darunter fallen unter anderem die Haftbarkeit für Schäden sowie für die Verkehrssicherung. Zu den Pflichten zählen unter anderem:

  • Schneeschippen im Winter
  • Streuen von frierenden Wegen
  • Vermeiden von giftigen Pflanzen
  • Kontrolle der Bäume
  • Beleuchtung des Treppenhauses

Für viele Situationen ergibt es Sinn, eine Versicherung abzuschließen, um sich gegen entstehende Kosten abzusichern. Auch die sich überschneidenden Rechte anderer Grundbesitzer müssen beachtet werden. Im Zweifelsfall oder vor baulichen Maßnahmen ist eine Rechtsberatung sinnvoll. Mit meiner fachlichen Kompetenz informiere ich Sie in Berlin über Ihre Rechte und Pflichten als Grundbesitzer.

Was ist die Grunddienstbarkeit?

Die Grunddienstbarkeit ist eines von drei Rechtsinstituten aus dem Bereich der Dienstbarkeiten. Sie beschreibt das dingliche Recht eines Grundstückseigentümers zur beschränkten, unmittelbaren Nutzung eines anderen Grundstücks (§1018 BGB). Der Tatbestand der beschränkten Nutzung grenzt diese vom umfangreichen Nießbrauch klar ab.

Die Rechtsgrundlage

Die Grunddienstbarkeit ist im BGB §§1018 bis 1029 geregelt. Sie entsteht durch die Einigung der Eigentümer und die Eintragung des belasteten Grundstücks in das Grundbuch durch einen Notar. Überdies ist eine Eintragung des herrschenden Grundstücks in das Grundbuch möglich, jedoch nicht zwingend erforderlich. Das Nutzungsrecht kann nur in der Weise ausgeübt werden, wie es vereinbart und eingetragen worden ist. Haben Sie beispielsweise als Inhaber des herrschenden Grundstücks ein Wegerecht nur zum Begehen, dann dürfen Sie nicht darüber fahren. Wird Ihr Nutzungsrecht gestört, so sind Sie als Berechtigter sowie als Eigentümer des belasteten Grundstücks geschützt. Ebenso ist gesetzlich geregelt, dass Sie Ihr Recht schonend auszuüben haben, also mit Rücksicht auf die Interessen des belasteten Grundstückseigentümers.

Die Arten von Grunddienstbarkeiten

Hier wird in drei verschiedene Arten unterschieden:

  • Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks kann das dienende Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen (z.B. Wegerecht).
  • Der Eigentümer kann den Ausschluss bestimmter Handlungen auf dem herrschenden Grundstück (z.B. Bebauung) veranlassen.
  • Der Inhaber des belasteten Grundstücks darf bestimmte Rechte nicht ausüben (z.B. Verbot der Erhebung eines Unterlassungsanspruchs bei übermäßigem Lärm).

Vereinbarungen mit Ihrem Nachbarn

In der Praxis findet diese Dienstbarkeit vor allem im Nachbarschaftsverhältnis bei Immobilien Anwendung, zum Beispiel wenn Ihre Wasserleitungen durch das Grundstück Ihres Nachbarn verlaufen. Denn dann kann ein Nutzungsrecht zwischen den Parteien vereinbart und in das Grundbuch eingetragen werden. Als Konsequenz steht es dem Eigner des belasteten Grundstücks zu, eine Entschädigung für die Nutzung zu verlangen, wobei sich deren Höhe aus den Verhandlungen ergibt. Sollten Sie mit Ihrem Nachbarn Probleme wegen solch einer Dienstbarkeit haben, so stehe ich Ihnen als Berater zur Verfügung. Vereinbaren Sie mit mir dazu einfach einen Termin in meiner Kanzlei in Berlin.

Was ist das Grundpfandrecht?

Das Grundpfandrecht beschreibt das Pfandrecht an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten (z.B. Erbbaurecht). Daher wird es besonders häufig bei Finanzierungen (z.B. einem Kredit) als Sicherungsmittel eingesetzt. Können Sie als Schuldner eine Darlehensforderung der Bank nicht begleichen, so ist es dieser als Gläubiger gestattet, sich aus dem Verwertungserlös des entsprechenden Grundstücks zu befriedigen.

Die Arten von Grundpfandrechten

Bei den Finanzen unterscheidet man zwischen folgenden Grundpfandrechten:

  • Eine Hypothek ist abhängig vom Bestand der Forderung, das heißt sie reduziert sich während der Tilgung.
  • Die Grundschuld ist hingegen, als häufigstes Grundsicherungsmittel, unabhängig vom Bestehen einer Forderung – sie bleibt also auch nach der Tilgung noch bestehen. Allerdings kann sie aufgrund der Flexibilität noch für weitere Darlehen genutzt werden.
  • Eine in der Praxis geringe Bedeutung hat die Rentenschuld, welche der Grundschuld als abstraktes Grundpfandrecht ähnlich ist. Sie beinhaltet die Verpflichtung des Schuldners, zu regelmäßigen Terminen, eine bestimmte Geldsumme aus dem belasteten Grundstück zu zahlen. Jedoch kann der Schuldner die Rentenschuld durch eine vorher festgelegte, einmalige Zahlung ablösen.

Gesetzliche Regelungen

Die oben beschriebenen Arten sind im BGB §§ 1113 bis 1203 geregelt. Ihnen zugrunde liegt ein Sicherungsvertrag, welcher zwischen den Parteien abgeschlossen wird. Danach erfolgt die Eintragung in das Grundbuch, welche entweder durch einen Notar beurkundet oder durch das Grundbuchamt beglaubigt werden kann. Liegt ein Grundpfandrecht vor, so erstreckt sich dies nicht nur auf das Grundstück, sondern auch auf die Immobilien des Eigentümers und deren wesentliche Bestandteile, zu welchen zum Beispiel Zentralheizungen und Einbauküchen gehören.

Wie Sie Steuern sparen können

Unter gewissen Voraussetzungen sind die Kosten für ein Grundpfandrecht als Werbungskosten, bei der Besteuerung vom Einkommen, abzugsfähig, beispielsweise die Notarkosten. Darüber hinaus können Sie auch die Schuldzinsen für Ihr Grundschulddarlehen als Aufwendungen im Sinne des Einkommensteuergesetzes geltend machen. Haben Sie Fragen zum Steuern sparen oder allgemein zur Grundschuld, der Eintragung in das Grundbuch oder der Hypothek, so besuchen Sie mich in meiner Berliner Kanzlei und profitieren Sie von meiner Beratung.

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