Mietendeckel und Mietpreisbremse als Besonderheit im Berliner Wohnungsmarkt

In Berlin gilt die Mietpreisbremse seit Juni 2015 im gesamten Stadtgebiet. Seit Februar 2020 ist zudem der sogenannte Mietendeckel in Kraft. Er friert die Mieten in ganz Berlin für fünf Jahre ein. Diese noch jungen bzw. neuen Gesetze wirken nicht nur auf die rechtlichen Verhältnisse zwischen Mieter und Vermieter ein; sie beeinflussen auch das allgemeine Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern und den Menschen, die bei ihnen eine Wohnung gemietet haben.

Während die Mietpreisbremse eine allgemeine, bundesweit gültige Maßnahme der Bundesregierung ist, um rasante Mietsteigerungen zu begrenzen, stellt der so genannte Mietendeckel eine Besonderheit im Berliner Wohnungsmarkt dar. Speziell der Mietendeckel hat bei Vermietern und Hausverwaltungen zu einer gewissen Verunsicherung geführt, auf welcher rechtlichen Grundlage künftig eine rechtlich einwandfreie Kalkulation der Miete erfolgen kann. Aber auch für Mieter ist plötzlich eine neue Situation entstanden: Schließlich wirft das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), wie der Mietendeckel juristisch korrekt heißt, zahlreiche Fragen auf: Für welche Wohnungen gilt der Mietendeckel, welche Bedeutung haben Staffel- und Indexmieten, welche Miete darf nach dem Stichtag des Inkrafttretens bei einer Wiedervermietung erhoben werden bzw. wie wird sie errechnet und wann bzw. wie ist eine überhöhte Miete in Bestandsmietverträgen zu senken?

Außerdem gilt es, auch künftig besondere Verpflichtungen zu beachten. So sind Vermieter beispielsweise bis zum 23. April 2020 verpflichtet, ihre Mieter über die Grundlage der Miete aufzuklären. Wer dies als Vermieter versäumt, wird mit einem Bußgeld belegt. Dies ist nur ein Bespiel, das verdeutlicht, wie wichtig es ist, sich speziell beim Thema Mietendeckel juristisch unterstützen zu lassen – als Mieter, Vermieter oder als Hausverwaltung.

Bei allen erwähnten Aspekten ist folgendes besonders aus Sicht des Vermieters relevant: Die Entscheidung der Landesregierung muss nachvollziehbar gemacht und die Beschränkung des Eigentumsgrundrechts des Vermieters besonders gerechtfertigt werden. Ob die Mietpreisbegrenzungsverordnung als Basis dafür als rechtswirksam angesehen werden kann, ist fraglich. Für eine Unwirksamkeit spricht, dass der Berliner Senat die Begründung des Mietreisbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 der Öffentlichkeit gegenüber bis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung nicht in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen Stelle bekannt gemacht hat

Zwar hat das Landgericht Berlin trotz dieses Sachverhaltes die Mietpreisbegrenzungsverordnung in einem Urteil als wirksam angesehen. Dazu sind jedoch zwei Hinweise von großer Bedeutung: 1. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. 2. Der Entscheidung des Landgerichts Berlin widerspricht eine Entscheidung des Bundgerichtshofes (BGH). Danach führt eine nicht den Anforderungen des Gesetzes genügende Begründung zur Unwirksamkeit der Verordnung.

Als Fazit lässt sich aus der gesamten rechtlichen Faktenlage ziehen, dass eine juristische Bewertung durch einen Experten dringend geboten erscheint. Als Spezialist für Mietrecht und Wohneigentumsrecht berate ich Sie bei allen Aspekten rund um den sogenannten Mietendeckel. Durch meine juristische Expertise erhalten Eigentümer, Hausverwaltungen oder Mieter Antworten auf aktuelle rechtliche Fragen, die das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ aufwirft. Kontaktieren Sie mich – ich helfe Ihnen gerne.